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    配資談談網論壇分析萬科、世茂、保利等房企為什么拋售海外資產?

    那些年“出?!钡姆科?,開始頻頻拋售“回歸”。 作者 | 白龍 編輯丨盧泳志 來源 | 野馬財經 2021年,不少房企走上了“賣賣賣”之路。在這期間,處置海外資產成了眾多房企的選擇。…

    那些年“出?!钡姆科?,開始頻頻拋售“回歸”。

    作者 | 白龍

    編輯丨盧泳志

    來源 | 野馬財經

    2021年,不少房企走上了“賣賣賣”之路。在這期間,處置海外資產成了眾多房企的選擇。

    2月18日,泛??毓梢月愿哂?300萬美元的價格將夏威夷的一宗毗鄰Ko Olina Resort的20英畝地塊出售給檀香山住宅開發商Alakai Development。

    據了解,該地塊是泛??毓稍?015年斥資超5億美元購得,原計劃在夏威夷西瓦胡島建造一個新的混合用途社區,包括新住宅,零售中心和高爾夫球場。

    據野馬財經統計,自去年11月以來,除了泛??毓?,還有世茂集團、萬科、中海地產、中國奧園、長實集團、 保利集團等多家房企均在處置海外資產。截至2月22日,完成資產交易和傳出交易的項目超過12個,涉及金額超過500億元。

    圖片來源:罐頭圖庫

    知名地產分析師嚴躍進表示,當前房企頻繁出售股權、資產,本質上都是為了回籠資金,進一步促進企業流動性的改善。

    房企加速海外資產處置

    早些年,在國內發家致富的房企將目光投向了海外,相繼選擇到國外投資,布局海外市場。如今,面對國內房地產行業下行,不少房企選擇逐步處置海外資產。

    2月初,據媒體報道,世茂集團董事局主席許榮茂計劃出售倫敦金融城的Christ Church Court大樓,預計售價3.4億英鎊(約29.3億元)。

    據悉,該項目是許榮茂在2015年以2.7億英鎊收購的倫敦項目,靠近倫敦證券交易所,此前曾出租給高盛作為倫敦總部。

    圖片來源:罐頭圖庫

    同樣是在今年2月,綠地集團以約4000萬英鎊(約3.44億元)的價格,將位于倫敦西南部Wandsworth的住宅開發項目——蘭姆公館(Ram Quarter)未完工部分,出售給英國上市開發商伯克利集團(Berkeley Group)。

    作為一向求穩的萬科,在2022年喊出了“黑鐵時代”,也在斬斷其海外的布局。今年1月底,萬科將其位于倫敦市區的辦公大樓Ryder Court出售給了 M&G TS Ryder Limited,售價1.32億英鎊(約11.3億元)。目前,萬科海外僅剩下香港麗晶中心一項投資物業。

    除了上述幾家房企主動出售海外資產外,中國奧園處置海外資產則是迫于無奈。

    1月19日,中國奧園選擇“躺平”,宣布公司將不會支付于1月到期票據的余下本金及最后一期利息。據了解,中國奧園1月到期的兩只海外票據,共涉及金額6.87億美元。

    圖片來源:中國奧園公告

    從去年11月開始,中國奧園就頻繁處置海外資產。今年1月初更有資本市場消息稱,中國奧園正在進行處置的境外資產中,已有4-5宗項目在洽談買家,交易金額預計為人民幣30億元左右,還會處置其加拿大、澳大利亞的部分項目。

    1月26日,中國奧園以2.15億加元(約10.78億元)出售位于加拿大的多處資產。完成此次交易后,奧園將獲得1530萬加元(7673萬元)收益。

    實際上,早在2017年,曾經高調“出?!钡姆科笕f達遭遇“滑鐵盧”之后,開始拋售海外資產,中國房企的海外置業潮就開始漸漸消聲,出現反轉。

    在短短的十余年間,房企風光“出?!?,又失意“回歸”。

    房企 “出?!睙峥蛛y再現?

    進入21世紀,在房企的布局之路上,海外市場成為規模擴張的重要一環。

    據了解,中國房企最早的一次公開“出?!?,可以追溯到2004年。萬通控股總經理助理張冬冬曾回憶表示:“2004年,萬通就有了在海外投資的想法?!?。

    當時,綠地集團、上實集團等企業共同投資成立的海外聯合投資公司,赴俄羅斯圣彼得堡市投資開發大型綜合社區——波羅的海明珠項目。

    不過因為信用延期問題,萬通控股從2006年準備投資,直到2010年才宣布投資約5億元承租美國紐約曼哈頓世貿中心(WTC)重建項目世貿中心一號樓(原稱自由塔)64層部分與65-69整層,打造名為“中國中心”的商務中心。

    在民營房企中,2005年,中坤集團在美國洛杉磯投資了2萬平方米的商業中心。此后,其于2007年在美國納什維爾附近直接購地1200英畝;2011年,在冰島以2億美元購地300平方公里。如今,中坤集團在住宅市場中幾乎銷聲匿跡。

    SOHO中國董事長潘石屹也是最早“出?!钡姆科蟠罄兄?。從2011年開始,潘石屹張欣夫婦就通過家族信托投資海外資產,包括紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場49%股權,以及聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%股權。據了解,這些投資總金額約27億美元。

    圖片來源:罐頭圖庫

    彼時,萬達也開始進軍海外市場,并在英國倫敦南部的沃克斯豪爾、西班牙馬德里、澳大利亞黃金海岸和美國芝加哥等地購買土地,還收購了美國洛杉磯的地產項目。

    此后,萬科、保利集團、中海地產、中國奧園、世茂集團等房企紛紛將投資目光轉向海外,購買海外的商業地產、地塊,開啟了一輪房企海外投資熱潮。

    據仲量聯行發布的調研報告顯示,2013年-2016年,中國房企在海外市場的投資金額分別為113億美元、165億美元、251億美元和330億美元。

    嚴躍進表示,中國房企加快海外投資腳步也是投資國際化的一種體現。從宏觀面來說,有利于國內房地產企業的結構性調整以及剩余產能轉移。從微觀面來說,實現企業的區域擴張,進而實現房企新業務的進一步拓展。

    不過,2017年,國家發展改革委、商務部、人民銀行、外交部聯合發布《關于進一步引導和規范境外投資方向指導意見的通知》,引導和規范境外投資方向,其中將房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資列為限制類。

    全聯房地產商會創會會長聶梅生認為,像上一波那樣中國房企大規?!俺龊!钡那樾?,恐怕近幾年很難再現。

    處置海外資產應對“償債潮”

    自從2021年以來,房企的債務壓力成為懸在頭上的達摩克利斯之劍,債券爆雷、理財爆雷等促使部分房企選擇處置資產優化債務。

    在嚴躍進看來,2021年房企的“生死挑戰”才剛開始,眼下處理不好手頭的債務,2022年陷入流動性危機或者爆雷的企業會更多。

    不久前,萬科總裁郁亮表示要縮緊褲腰帶過日子,地產行業進入“黑鐵時代”。這不僅描繪了當下市場的嚴寒景象,更反映了2022年上半年償債高峰期帶來的壓力。

    圖片來源:罐頭圖庫

    克而瑞數據顯示,100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年,其中1月份的到期規模高達627億元,為近兩年中的最高。此外,3月-7月,同樣是房企償債小高峰。

    除了受債務影響,海外項目的收益下滑也促使部分房企選擇優化資產。

    據了解,受疫情影響,2020年以來 不少規模房企的境外項目銷售業績下滑明顯??硕饠祿@示,2020年,中海地產、龍湖集團、萬科的境外項目銷售業績分別同比下滑59.5%、45.4%和29.2%。

    克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴認為,去年11月以來,多家房企處置海外資產,正在加速資金回籠,無論從降低項目風險角度,還是從提升項目投資回報率的角度,都值得去做。2022年或有望迎來土拍窗口期,疊加風險與機遇因素,房企借此契機處置境外資產,可以為境內投資蓄能。

    面臨即將到來的償債高峰,還會有哪些房企處置海外資產呢?歡迎留言評論!

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    作者: 財經界官方

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