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    潘石屹“甩賣”了7成的高品質房產,他真的要走了?

    SOHO中國七折出售3.2萬核心地帶優質物業背后,是目前特有的發展環境讓中國內地的商用物業投資和持有只適合境外低成本的長期資金來作,或者以住宅為主的較大開發商以出售型物業的現金流交…

    SOHO中國七折出售3.2萬核心地帶優質物業背后,是目前特有的發展環境讓中國內地的商用物業投資和持有只適合境外低成本的長期資金來作,或者以住宅為主的較大開發商以出售型物業的現金流交叉補貼的方式來承擔,也即獨立的商業地產開發與運營在商業底層邏輯上無法成立。而SOHO中國作為中國內地商業地產投資運營的一家標桿性企業,其發展動向與經營策略調整,不單是行業發展環境的體現,其實也是中國內地民營經濟信心的晴雨表。

    從SOHO中國七折出售3.2萬核心地帶優質物業以降負債和優化企業財務結構的表述來看,應該是這兩年的疫情和營商環境變化影響了SOHO中國的出租率和租金水平的成長性,在企業凈負債率維持44%這一較低水平的情況下依然導致企業現金流產生一定壓力所致。否則,企業出售物業資產的態度也不會如此殷切,在給出較大折扣的同時還主動給予中介機構4%這一較高的傭金比例。

    這說明一方面SOHO中國對于市場在短期內的回暖缺乏足夠信心,因此不愿意通過增加負債的方式來解決企業目前所面臨的現金流壓力;另一方面,SOHO中國不愿意增加負債而是以出售資產來降低負債以維持企業流動性的選擇,說明企業也已經無意在未來持續參與內地市場和加大在內地市場的投資,而只是勉力維持運營并等待合適的時機實現出清而已。

    就目前SOHO中國給出的這個價格與折扣力度而言,對于可能接盤的企業來說的確是有一定吸引力的,畢竟這個屬于散售價格,而散售價格一般能夠給予的折扣都是比較少的。相比于之前的七五折,這是SOHO中國的又一次降價,但這些資產卻都是核心地段的優質物業資產,這一方面表明這些資產在目前的情況下要成功賣出還是有一定難度,另一方面也表明SOHO中國資金需求的迫切性。不過,給出如此低的折扣和如此高的傭金比例,估計SOHO中國對于以七折順利售賣這些資產還是有信心的。SOHO中國這次的接盤企業,可能會是一些資金實力較強的投資型或者自用型企業。

    實際上,對于自持物業較大而且資產相對優質的企業而言,要解決現金流不足或者流動性壓力的途徑還是比較多的,比如完全可以向銀行申請物業抵押借款或者發行不出表的ABS來解決。但是這一操作的前提,是企業擁有更好的投資機會和更高的投資目標收益,而中國內地商業地產市場的尷尬之處就在于,連SOHO中國這樣持有大量優質物業的公司,其經營收益也無法覆蓋同期銀行貸款利息,更何況與此同時還要維持企業運營和繳納稅收。

    作為中國內地最優秀的自持物業運營者之一,SOHO中國目前的處境,也是中國商業地產行業的一個典型代表。

    從行業發展環境來看,商業地產領域出現這種尷尬境況,是由中國內地特有的房地產開發規劃制度中強制性商用物業配比所造成的此類物業市場供應過剩,以及金融業牌照和利率管制所造成的融資成本過高的雙向推動所導致的。從當前的土地、城建和金融管理制度來看,部分地區或有松動跡象,但是完全實現市場調節進而實現商用物業的市場化供求平衡以讓租金水平能夠覆蓋同期銀行貸款利息,在短期內依然無法實現。因此目前特有的發展環境,讓中國內地的商用物業投資和持有只適合境外低成本的長期資金來作,或者以住宅為主的較大開發商以出售型物業的現金流交叉補貼的方式來承擔。這就使得獨立的商業地產開發與運營,在商業底層邏輯上根本就無法成立。

    關于SOHO中國此次出售資產是不是會持續跑路的問題,我選擇相信SOHO中國對于出售資產來降低企業負債率的表述。實際上,SOHO中國沒說出來的實情,可能更是這兩年來大環境變化帶來的運營惡化,對企業現金流的侵蝕所引發的流動性壓力。一般而言,在企業財務相對健康的情況下,以負債來解決現金流短缺是著眼于可持續經營和對未來的信心。在SOHO中國不愿以負債來解決現金流需求的情況下,其本身的凈資產負債率本來就相對較低,因此企業出售資產主要還是為了解決當前的現金流之需以維持經營,跑路的可能性幾乎沒有。

    不過,變賣資產對于SOHO中國而言,在改善和優化企業財務結構、以及提升企業流動性和降低負債的同時,卻意味著自持優質物業的減少。SOHO中國作為中國內地商業地產投資運營的一家標桿性企業,其發展動向與經營策略調整,不單是行業發展環境的體現,其實也是中國內地民營經濟信心的晴雨表。

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    作者: 財經界官方

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